CONSEJOS ÚTILES PARA EVITAR UN PROCESO JUDICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

En esta época de crisis que nos toca vivir muchas son las familias que no pueden hacer frente a un préstamo hipotecario que habían contratado cuando las cosas no iban tan mal y son muchas las personas que nos preguntan a diario como tienen que comportarse ante tal situación. Evidentemente, que esto suceda no es plato de buen gusto para nadie, así que en este artículo vamos a explicar las distintas opciones que tenemos para que la experiencia sea lo menos desfavorable posible y, si tenemos suerte, intentar incluso salir beneficiados de la situación, sin importarnos en absoluto si nuestra entidad bancaria se ve perjudicada de algún modo.

Hay que señalar que los consejos no están ordenados de ninguna manera, algunos los podremos aplicar y otros no, según sea nuestra situación.

 

  • Antes de nada, desde el momento mismo en que crees que no vas a poder hacer frente a los pagos de la hipoteca, te aconsejamos que te pongas en contacto con nuestro despacho,  nuestros abogados especializados y experimentados te asesorarán y te recomendarán la mejor opción para tu caso.

En ningún caso te dejes asesorar por empresas privadas ni asociaciones que te vendan asesoramiento y representación judicial  especializada para estos casos, son un fraude. Muchas de ellas se presentan como una especie de ONG para  ayudar a las personas con problemas hipotecarios, cuando la cruda realidad es que lo único que pretenden es lucrarse a expensas de gente desesperada y desinformada. Si buscas por internet opiniones sobre este tipo de entidades entenderás bien a que nos estamos refiriendo.

 

  • No te aferres a tu vivienda como a un clavo ardiendo, al fin y al cabo, no son más que ladrillos y cemento. Puedes perder tu casa y todo lo que has invertido en ella, de acuerdo, pero también puedes empezar de cero una nueva vida sin que tenga que suponer un trauma para nadie, y seguramente verte liberado de la carga hipotecaria que te ahoga será lo mejor que te pueda pasar.

 

  • Analiza muy bien tu caso. Lo primero que debes hacer es saber cuánto debes en total, incluyendo intereses de demora, comisiones, etc. Una vez tengas esto claro échale un vistazo a las escrituras de tu inmueble y busca el precio de subasta de éste (suele ser igual al valor de tasación); tal vez te lleves una sorpresa. Supongamos que te has comprado un piso que tiene un precio de subasta de 350.000€ y que sólo te quedan por pagar 100.000€. Tu entidad bancaria ejecutará la hipoteca si no la pagas, sí, pero tendrá que quedarse con tu piso por, al menos, el 60% del precio de subasta indicado, lo que serían 210.000€. Si le sumas a la cantidad que debes unos intereses de demora que pudieran ascender a 20.000€ (este dato es hipotético, depende de las condiciones de la hipoteca) más las costas del juicio, que no pueden superar el 5% del valor de la operación, te quedará una diferencia entre el precio de adquisición y la deuda considerable, diferencia que la entidad tendrá que abonarte en el momento de hacer la transmisión de la vivienda. Incluso podríamos tener más suerte y que en la subasta apareciera alguien interesado por el piso y que hiciera una puja superior al 60%. Además, podremos también beneficiarnos de otras ventajas legales que describiremos en otros apartados.

 

  • Tu banco no quiere ladrillos, quiere dinero. Nuestro despacho puede negociar con ellos en tu nombre, intentaríamos llegar a un acuerdo que puedas asumir. Si lo haces seremos perseverantes y te ayudaremos a no caer ante posibles ofertas engañosas. Puedes conseguir que te rebajen las cuotas, que te concedan una carencia e incluso que te condonen una parte de la deuda si le planteamos una opción interesante y real. Y si aceptan tu oferta y por algún motivo después no puedes cumplirla al menos habrás conseguido un aplazamiento de la ejecución. Ganar tiempo muchas veces puede ser fundamental, sobre todo teniendo en cuenta que las leyes que regulan estos contratos se están modificando constantemente.

 

  • Aunque algunas entidades no lo hacen, hay muchas que se han acogido al reglamento de buenas prácticas bancarias. Una de estas buenas prácticas es la dación en pago. Esta consiste en entregar el inmueble a la entidad y que ésta a cambio condone la deuda al 100%. Si no puedes beneficiarte de lo explicado en el punto 3), tal vez esta sea tu mejor opción, y también en este caso podríamos beneficiarnos de los siguientes consejos.

 

  • Existen una serie de requisitos que puedes aprovechar, en caso de cumplirlos, para acogerte legalmente a dos situaciones que pueden ayudarte: La moratoria y el alquiler social.

 

Podrás acogerte a ellas si formas parte de uno de estos grupos:

 

1.- Familias numerosas (a partir de 3 hijos).

2.- Familias monoparentales con dos hijos a cargo.

3.- Familias con un hijo menor de 3 años a su cargo.

4.- Familias en la que alguno de los miembros tenga discapacidad superior al 33%, sea dependiente o padezca alguna enfermedad que le incapacite para trabajar.

5.- Que el hipotecado esté desempleado y haya agotado la prestación.

6.- Que el hipotecado conviva con familiares que posean una discapacidad superior al 33%, dependientes o que padezcan alguna enfermedad que les incapacite para trabajar.

7.- Familias en las que exista una víctima de violencia de género.

 

Además, si se está en alguno de los casos anteriores, tienen que concurrir las siguientes circunstancias económicas:

1.- El umbral de renta para acogerse se establece en tres veces el IPREM, que son 19.200 euros anuales (unos 1.597 euros al mes).

2.- Que el esfuerzo de pagar la vivienda haya subido de manera que el peso de la cuota hipotecaria sobre los ingresos haya aumentado en un 50% en los últimos cuatro años.

3.- Que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos.

4.- Que la vivienda en cuestión sea la residencia habitual del deudor.

 

Si cumples con los requisitos descritos, podrás solicitar una moratoria, la cual consiste en el aplazamiento del desahucio por un periodo de dos años. Transcurrido este periodo también podrás solicitar un alquiler de régimen social, el cual garantiza un precio muy asumible para la familia en función de sus ingresos. Durante todo este tiempo no podrán echarte de tu casa.

Si nos fijamos bien no resulta complicado cumplir con los requisitos, especialmente si el titular de la hipoteca se encuentra en el paro y ha agotado la prestación por desempleo.

 

  • Subrogar tu hipoteca puede ser una buena opción. Si tu entidad no quiere negociar contigo intenta cambiar de entidad, tal vez encuentres una hipoteca con unas condiciones que puedas asumir. Nuestro despacho puede aconsejarte y negociar en tu nombre con otras entidades a fin de encontrar alguna que te ofrezca una subrogación en mejores condiciones a las que poseas actualmente.

 

Deseamos que estos consejos puedan aclarar muchas dudas y tranquilizar un poco a todos aquellos que, por desgracia, os encontréis en esta situación. Antes de concluir, nos gustaría recalcar la importancia de conseguir un buen asesoramiento para hacer bien las cosas. En todos estos aspectos legales siempre hay plazos que cumplir y documentación que aportar, y cualquier error podría ser aprovechado por la entidad para no dejarnos opciones. También nos gustaría recordaros que ante una situación de desahucio cada minuto que ganemos para retrasarla será un triunfo.

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